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撰文/龚丽欣

领展当下的小心谨慎，似乎与前些年的大刀阔斧，形成了鲜明对比。

疫情爆发以来，领展雄心勃勃，加码内地市场、进军海外……短短几年，在收并购拓展方面花费将近450亿港元。

然而，规模快速增长必然带来成本增加与财务方面的压力，为消除市场疑虑，在前不久的业绩会上，领展管理层表示，将收紧并购的步伐。

但或许，仅仅放慢脚步还是不够。

近日市场消息称，领展房地产投资信托基金正有意出售在内地的7个物业项目，包括6个零售物业项目和1个办公楼物业项目。

对此，领展发言人就上述消息作出否认，但市场关注热度仍旧不减。

不少投资者对上述消息仍保持着观察态度，毕竟当下全球商业投资市场的波动与企业面临的压力有目共睹。

对领展而言，这场“被售出”罗生门背后，或许是快速规模收并购带来的压力，但同样也有当下不动产投资市场遇冷的结果。

“被出售”的物业

领展的变化让市场感到惊讶。

近日有报道称，亚洲最大房地产投资信托基金领展正有意出售在内地的7个物业项目，包括6个零售物业项目和1个办公楼物业项目。

据了解，上述7个物业项目中，北京2个，为领展购物广场·中关村与领展购物广场·京通；上海2个，为领展企业广场与七宝万科广场50%股权；广州2个，为领展购物广场·广州与广州天河领展广场；深圳1个，为领展中心城。

资料来源：企业公告、观点指数整理

领展购物广场·中关村是该公司进入内地的第一个项目。

2015年3月，领展以25亿元代价收购了位于北京中关村的欧美汇购物中心，并于2020年统一品牌之后，正式更名为领展购物广场·中关村。

数据显示，领展收购之后，上述项目收入逐年增长，2018年为1.42亿元，2019年录得1.57亿元，2020年受疫情影响微降至1.49亿元。

除此之外，领展企业广场、领展购物广场·广州、领展购物广场·京通等，均是较早期收购的项目。

粗略计算发现，彼时领展收购上述7个物业项目总代价为283.23亿元，不过，此次市场消息并未透露接盘方以及出售代价。

但有市场人士在公开平台猜测称：“资本循环的法子失效了，物业估计没办法卖高价。”

套现金额多少暂且不论，倘若此次全部成功出售，那么领展在内地的零售商业、办公楼项目将直接清零，仅剩五个仓储物流项目。

不过，针对上述出售事宜，领展发布邮件澄清表示：有关报道并无根据，而领展现在亦没有任何企业行动按《上市规则》、《房地产投资信托基金守则》及其他规例的监管要求而须予公布。

该公司表示：“若有须予披露的信息，定当会按照相关条例及监管要求，尽快向市场公布。”

领展的否认并未打消市场猜测，毕竟在清仓内地商办物业背后，是其已收紧的收并购战线。

2019年，随着“2025愿景”计划公布，领展对旗下资产组合提出具体规划，希望提升除香港外其他地区的物业占比，以及提升写字楼等非传统物业类型的占比。

规划中明确，未来领展于香港的物业占比维持70-75%，而中国内地物业将占≤20%，海外占≤10%，由此来分散风险。

自此以后，领展大刀阔斧加码内地市场及海外市场，比如接连完成对深圳新怡景商业中心、上海七宝万科广场50%权益、广州太阳新天地等项目的收购，同时不断买入澳大利亚、英国、新加坡等物业。

据统计，自2019年12月首次进行海外收购后，领展在收并购拓展方面总共花费近450亿港元。

显然，疫情三年是领展收并购最积极的三年，但背后带来的是财务压力增长。

截至2023年3月31日，领展负债总额增加155亿港元至657亿港元，负债比率由22.0%微升至24.2%。

去年，惠誉在一份评级报告当中指出，领展杠杆率将在2022财年达到23%左右，而在收购债务不断增加的情况下，该数据最终将在2023财年和2024财年趋向30%。

叠加美联储持续加息带来的利率急剧上升，以及用于支持新收购项目的负债结余增加，报告期内，领展财务成本增加74.5%至17.54亿港元。

为寻求更安全的负债水平，今年年初，领展首次供股集资188亿港元，并计划用40%至50%的募集资金偿还现有债务。

在不久前5月31日召开的业绩会上，领展管理层还表示，将收紧并购的步伐。

不动产遇冷

另一方面，领展“被出售”传闻也是市场经济传导下的结果。

首先，在近年疫情、经济低迷、美联储加息及美国银行业危机等因素联合冲击下，原本被视作优质资产的商业地产正处于低谷。

前不久，大型连锁零售企业Bed Bath & Beyond Inc.表示，预计最终将关闭其所有360家Bed Bath & Beyond和120家Buy buy Baby门店。而根据瑞银集团发布研报，今年全美范围内商店关闭的数量明显增加，估计美国约有5万家零售商店将在未来五年内关闭。

不仅如此，美联储在5月初发布的《金融稳定报告》中，将商业地产列为动摇经济稳定的第四大隐忧，仅位列通胀、银行危机和中美紧张之后。

报告提到，一些银行对商业房地产抵押贷款的风险敞口更集中，如果商业地产环境恶化，这些银行将蒙受更高损失。

其中，可视的案例包括Brookfield的基金被传出拖欠了旗下十二栋办公大楼合计1.614亿美元抵押贷款。还数据称，2023年至2024年有万亿美元商业地产贷款集中到期。

招商证券亦在研报中表示，美国办公楼抵押贷款或成为下一个“爆雷点”，虽不至于爆发类似2008年的系统性经济危机，但将加速信贷收紧，进而导致实体经济转差、衰退概率上升。

营商环境本是一体，市场往往会牵一发而动全身，当前海外商业地产预期持续恶化，传导到中国，同样困难重重。

一方面，2022年美联储加息节奏加快，从去年三月至今快速连续加息10次，必然会导致一部分外资从国内不动产市场撤离。

另一方面，疫情三年，各个重点城市的购物中心、写字楼无一例外出现租金下滑、空置率提高等现象；进入2023年，各地疫情影响逐渐减弱，叠加消费提振年的基调，商业地产表出现复苏信号，但市场表现参差不齐，呈现后劲不足的状态。

高力国际数据显示，当前香港甲级写字楼空置面积现已升到120万平方米的历史高点，3月份租金价格比2018年峰值下降了26%。4月份香港整体甲级写字楼的空置率接近15%，比例是2019年的三倍多，超过了曼哈顿12.5%和新加坡4.6%的水平。

至于内地，同样呈现复苏不易的情况。

一季度，全国商办用房开发投资额占比降至11.4%，新开工面积占比降至9.1%，销售面积占比降至6.6%。

从几个重点城市来看，广州近期入市三个新增项目导致空置率环比上涨1.2个百分点；北京空置率推高0.4个百分点，录得10.4%；上海市整体供需关系稍显缓解；而成都等个别供应体量较大城市未能在季度内快速吸纳，空置率表现短期承压。

回到领展本身，如若清仓内地商办物业，或许也有调整资产结构的意图，以缓解前些年规模快速增长带来的压力；也有可能是市场遇冷期的策略，为避免海外资产大额减值，需更多资金渡过“冬天”。